审视现金流的内生逻辑：从龙德广场解析商业不动产REITs的资管核心|新动态

随着中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（基金简称“中信建投首农商业REIT”，场内简称“首农商业”）的发行上市，市场对于商业不动产作为公募REITs底层资产的“可投资性”展开了深度探讨。当一座为人熟知的购物中心转变为资本市场的投资标的，其评估标准便从消费端的场景体验，延伸至资产端的精细化管理水平、持续创收能力与穿越周期的经营韧性。

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中信建投首农商业REIT的底层资产龙德广场，为评估商业不动产的长期投资价值提供了一个清晰的实战样本。透视这一项目，有助于市场跨越表象，准确把握商业不动产REITs的核心投资逻辑。

从物业空间走向消费红利 多元品牌矩阵释放消费潜能

商业不动产REITs的底层逻辑，并非单纯持有物理意义上的物业产权，而是对该空间所依托的区域消费需求进行跨周期研判。龙德广场位于北京市昌平区天通苑核心商圈，全面辐射“回天地区”这一北京超大型成熟居住区。项目3公里、5公里及10公里范围内分别覆盖约50万、84万和300万常住人口，并展现出极其显著的家庭型客群特征。

此类客群的消费动能并非依赖偶发性的热点驱动，而在于生鲜餐饮、亲子教育、日常零售及综合服务等高频刚需。对于公募REITs而言，这种具备高频特征的常住人口结构，构筑了项目的流量护城河与核心基本盘。

在总建筑面积达22.27万平方米的巨型商业体量中，资产的优势并不取决于单一的规模扩张，而取决于能否通过协同的业态组合形成运营合力。

从目前的品牌矩阵来看，龙德广场集聚了翠微百货、盒马鲜生、百安居、万达影院、迪卡侬、DT51等主力店。这些主力店不仅能为底层资产提供稳定的租金贡献，更承担着多维度引流的核心功能。在同一个商业空间内，深耕区域多年的翠微百货负责稳固成熟家庭的大众消费基本盘，而新引入的DT51则精准补足了区域在轻奢、高化及品质餐饮方面的供给空白。新老业态并非存量博弈，而是通过客群分层与错位经营，有效拓宽了项目的消费辐射广度，全面提升了项目的商业转化效能。

跨越周期的动态调改功力 以市场检验促资产价值升级

龙德广场自2008年开业以来已稳定运营超17年。对于步入成熟运营期的商业项目而言，市场往往关注其如何应对设施老化、消费偏好迁移及周边新项目分流等周期性挑战。因此，商业不动产REITs的核心考验在于资产的主动治理能力，而非单纯的开业年限。

历史数据表明，龙德广场通过持续的动态调改有效维持了资产的跨周期吸引力。从动线与卸货区的优化、硬件设备的常态化更新，到近年来顺应品质消费趋势引入盒马鲜生与DT51，其资产运营团队始终围绕消费者体验与租户经营效率进行主动管理。2025年末，项目整体出租率达到98.26%，2025年全年总客流约1,800万人次。这一系列数据有力证明了底层资产凭借扎实的客群基础以及成熟的经营环境，具备持续自我更新与穿越周期的内生增长动力。

从主要原始权益人控股股东北京首农食品集团有限公司（简称“首农食品集团”）的战略布局来看，中信建投首农商业REIT的上市，其意义远不止于单一公募产品的落地。此前，首农食品集团已通过成功发行以元中心为底层资产的首农REIT，搭建了基础设施REITs平台；本次中信建投首农商业REIT的推出，标志着首农食品集团完成“基础设施+商业不动产”双REITs平台布局。

两条资产证券化路径的协同推进，其本质是针对不同属性的国有存量资产，匹配最合适的公开市场接口。未来，拟装入平台的扩募资产将严格接受现金流稳定性、权属合规性及资本市场认可度的多重检验。首农食品集团“双REITs平台”布局的核心价值，在于能否将底层资产的精细化运营转化为国有资本的价值增量，真正打通“资产培育-首发上市-扩募装入-资金循环”的投融资闭环。由此可见，龙德广场不仅是形成双REITs平台格局的首发标的，更是首农食品集团持续深化主动管理能力、运用创新金融工具赋能实体经济与首都高质量发展的重要实践。